> ## Documentation Index
> Fetch the complete documentation index at: https://docs.imoria.net/llms.txt
> Use this file to discover all available pages before exploring further.

# Estimer la valeur d'un bien

> Fourchette P25–P75 de valeur estimée pour une annonce, avec verdict de marché, indice de confiance, et comparables utilisés.

Imoria estime la valeur d'une annonce en cherchant ses comparables locaux et, quand c'est possible, en calibrant l'écart annonce → vente avec les transactions DVF récentes. Le résultat est une fourchette P25–P75, pas un chiffre unique.

<Info>
  La fourchette donne une idée du **marché des prix demandés**. Quand DVF est disponible pour le secteur, une **calibration de vente** est ajoutée pour estimer où le bien se vendrait réellement après négociation.
</Info>

## Exemple de prompt

```text title="Dans le client IA" theme={null}
Estime la valeur de cette annonce : https://exemple.fr/annonce/1234567
```

## Ce qu'Imoria renvoie

| Section                | Contenu                                                                                              |
| ---------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| **Fourchette P25–P75** | Bornes basses et hautes de la valeur estimée (ex. `162 000 € – 178 000 €`)                           |
| **Verdict**            | `below` (sous-coté), `in_line` (dans le marché), `above` (sur-coté). Par rapport à la médiane locale |
| **Confiance**          | `high` / `medium` / `low`. Basée sur le nombre de comparables et leur dispersion                     |
| **Comparables**        | Les biens similaires utilisés pour le calcul, avec leur prix et leur distance                        |
| **Calibration DVF**    | Marge typique annonce → vente sur le secteur, si DVF disponible                                      |
| **DPE le plus proche** | Note A à G du diagnostic le plus proche (ajustement énergétique)                                     |
| **`coverageNotice`**   | Présent uniquement si DVF n'est pas disponible (Alsace-Moselle)                                      |

<Warning>
  Le verdict porte sur le **prix demandé** : pas sur le prix final de vente. Une annonce `in_line` peut malgré tout se négocier ; une annonce `below` peut traduire un défaut caché (travaux, copropriété en difficulté, exposition).
</Warning>

**Exemple de réponse réelle :**

```text title="Réponse Imoria" theme={null}
Estimation — Appartement T2, 58 m², Nancy centre

Fourchette P25–P75      162 000 € – 178 000 €
Médiane                 170 000 €
Prix demandé            165 000 €
Verdict                 in_line  (-3% vs médiane locale)
Confiance               high  (24 comparables, dispersion faible)

Calibration DVF         Marge négo. typique secteur: -7%
                        Estimé vendu: ~158 000 €

DPE le plus proche      D  (à 35 m, rue Sergent-Blandan)
Parcelle cadastrale     54395 BC 0124  (3 mutations historiques)

Top 3 comparables retenus
  1. T2 56 m² · 168 000 € · 320 m       · sim 0.91
  2. T2 60 m² · 175 000 € · 540 m       · sim 0.88
  3. T2 55 m² · 159 000 € · 780 m       · sim 0.85
```

## Variations à essayer

<Tabs>
  <Tab title="Estimation + comparables">
    ```text theme={null}
    Estime cette annonce et montre les 15 comparables utilisés pour le calcul.
    ```
  </Tab>

  <Tab title="Avec calibration vente">
    ```text theme={null}
    Estime cette annonce. Si DVF est disponible, donne aussi la marge de négociation typique du secteur.
    ```
  </Tab>

  <Tab title="Estimation rapide">
    ```text theme={null}
    Donne juste la fourchette de valeur et le verdict, sans détail.
    ```
  </Tab>
</Tabs>

## Limites

<Card href="/ressources/limites-et-couvertures#alsace-moselle-pas-de-dvf" icon="link" horizontal>
  Voir : alsace-moselle-pas-de-dvf
</Card>

* En **Alsace-Moselle** (departments 57, 67, 68), l'estimation ne peut s'appuyer que sur les comparables d'annonces. Pas de calibration DVF.
* Pour les **biens atypiques** (lofts, anciens ateliers, granges aménagées), le nombre de comparables est faible et la confiance descend à `low`. Utiliser l'estimation comme un ordre de grandeur, pas comme une valeur fiable.
* Les estimations s'appuient sur les **caractéristiques déclarées par le vendeur** (surface, DPE). Une visite reste indispensable pour valider la qualité du bien.

## Et après ?

<CardGroup cols={2}>
  <Card title="Voir les comparables" href="/evaluer/comparables" icon="layer-group">
    Tous les biens utilisés pour le calcul, avec scores de similarité.
  </Card>

  <Card title="Étudier le quartier" href="/evaluer/etudier-quartier" icon="map-location-dot">
    Contexte de marché autour de l'annonce.
  </Card>

  <Card title="Comparer un marché" href="/evaluer/comparer-marche" icon="chart-line">
    Tendance du €/m² médian sur 18 mois.
  </Card>
</CardGroup>

<Accordion title="Avancé. Outil MCP et paramètres">
  Cette page utilise `estimate_ad_value`. Paramètre principal :

  * `adId` (UUID). L'annonce à estimer.

  Le résultat contient `valueRange` (P25, P50, P75), `verdict`, `confidence`, `comparables` (liste), `dvfCalibration` (si applicable), `coverageNotice` (si Alsace-Moselle).
</Accordion>