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# Étudier un quartier

> Vue 360° d'un lieu. Cadastre, transactions récentes, DPE, distribution des annonces, marge de négociation locale.

À partir d'un lieu (gare, adresse, intersection), Imoria construit une vue d'ensemble du marché immobilier dans un rayon donné : mutations DVF récentes, prix médian, marge de négociation typique, distribution des annonces actives, DPE les plus proches.

<Info>
  L'outil prend une **paire lat/lng** (coordonnées GPS) ou un **nom de lieu** que Imoria géocode automatiquement. Le rayon par défaut est de 1 km, ajustable jusqu'à 10 km.
</Info>

## Exemple de prompt

```text title="Dans le client IA" theme={null}
Analyse le quartier autour de la gare de Thionville dans un rayon de 1 km.
```

## Ce qu'Imoria renvoie

| Section                               | Contenu                                                                 |
| ------------------------------------- | ----------------------------------------------------------------------- |
| **Parcelle / cadastre**               | Identifiant cadastral du point central, si suffisamment précis          |
| **Mutations DVF récentes**            | Transactions vendues dans le rayon, avec date, prix, surface, archétype |
| **€/m² médian**                       | Médiane des prix de vente DVF (quand disponible) et des prix demandés   |
| **Marge de négociation**              | Écart typique annonce → vente sur le micro-marché, si DVF calibré       |
| **Distribution des annonces actives** | Combien de T1, T2, T3, maisons, terrains dans le rayon                  |
| **DPE le plus proche**                | Diagnostic le plus proche dans un rayon de 50 m, si disponible          |
| **`coverageNotice`**                  | Présent uniquement si DVF n'est pas disponible (Alsace-Moselle)         |

<Warning>
  **Pour les départements 57 (Moselle), 67 (Bas-Rhin) et 68 (Haut-Rhin)** : la base DVF nationale ne couvre pas ces territoires. Imoria renvoie un `coverageNotice` explicite. L'analyse reste valide pour les annonces du marché (€/m² demandé, distribution, POI), mais la calibration de vente et l'historique des mutations ne sont pas disponibles. La source officielle pour ces transactions est le Livre Foncier. Détails dans [Limites & couvertures](/ressources/limites-et-couvertures#alsace-moselle-pas-de-dvf).
</Warning>

**Exemple de réponse réelle :**

```text title="Réponse Imoria" theme={null}
Quartier — 1 km autour de la gare de Metz  (lat 49.110, lng 6.187)

Distribution des annonces actives (n=87)
  T1     8     T2    24     T3    19
  T4    11     T5+    5     maisons 12     terrains 8

Prix médian demandé    3 920 €/m²    (P25 3 410  ·  P75 4 280)
Prix médian DVF        non disponible — voir notice ci-dessous

[Notice]  Département 57 (Moselle) — Alsace-Moselle, droit local
          Mutations enregistrées au Livre Foncier (EPELFI), pas en DVF national.
          Calibration de vente non disponible pour ce secteur.

DPE le plus proche     D  (à 28 m de la gare)
Cadastre               57463 AB 0089

POI à 500 m
  Éducation        école primaire (3) · lycée (1) · université (1)
  Transport        gare TGV (1) · arrêt tramway (2)
  Commerce         supermarché (1) · boulangerie (4)
  Santé            pharmacie (3) · médecin généraliste (5)
```

## Variations à essayer

<Tabs>
  <Tab title="Rayon élargi">
    ```text theme={null}
    Analyse le quartier autour de la mairie de Nancy sur 2 km.
    ```

    Plus le rayon est large, plus le secteur est hétérogène. Utile pour une vue d'ensemble d'une grande ville.
  </Tab>

  <Tab title="Centré sur une adresse">
    ```text theme={null}
    Analyse le quartier autour du 12 rue Saint-Dizier à Nancy, rayon 500 m.
    ```

    Quand l'adresse est précise, l'analyse colle au micro-marché du pâté de maisons.
  </Tab>

  <Tab title="Pour évaluer un projet">
    ```text theme={null}
    Analyse ce quartier et dis-moi s'il a du potentiel pour un T2 en location LMNP — distribution des biens, marge de négociation, tendance.
    ```
  </Tab>
</Tabs>

## Limites

<Card href="/ressources/limites-et-couvertures#alsace-moselle-pas-de-dvf" icon="link" horizontal>
  Voir : alsace-moselle-pas-de-dvf
</Card>

<Card href="/ressources/limites-et-couvertures#adresses-masquees-sur-les-annonces" icon="link" horizontal>
  Voir : adresses-masquees-sur-les-annonces
</Card>

* La précision géographique des annonces est limitée. Voir la note sur les adresses masquées.
* La marge de négociation est moins fiable sur les zones avec peu de transactions récentes.

## Et après ?

<CardGroup cols={2}>
  <Card title="Annonces sous-cotées du quartier" href="/chercher/annonces-sous-cotees" icon="arrow-trend-down">
    Filtrer les pépites dans le rayon analysé.
  </Card>

  <Card title="Comparer un marché" href="/evaluer/comparer-marche" icon="chart-line">
    Voir l'évolution sur 18 mois.
  </Card>
</CardGroup>

<Accordion title="Avancé. Outil MCP et paramètres">
  Cette page utilise `analyze_location`. Paramètres :

  * `lat` / `lng`. Coordonnées GPS du point central.
  * `radiusMeters`. Rayon en mètres, défaut 1000, max 10 000.

  Si le client IA reçoit un nom de lieu plutôt que des coordonnées, il appelle d'abord `geocode_place` pour obtenir `lat/lng`.

  Retourne un objet structuré avec `parcel`, `dvfMutations`, `medianPpm2Asked`, `medianPpm2Sold`, `negotiationMargin`, `adDistribution`, `nearestDpe`, et un éventuel `coverageNotice`.
</Accordion>