> ## Documentation Index
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# Limites & couvertures

> Les trois limites à garder en tête en lisant les réponses d'Imoria. Adresses masquées, Alsace-Moselle, et prix demandé vs. prix vendu.

Imoria s'appuie sur des données publiques et des annonces du marché. Comme toute donnée du monde réel, elle a ses zones grises. Trois caveats reviennent régulièrement. Autant les connaître avant de prendre une décision.

## Prix demandé n'est pas prix vendu

Toutes les annonces du catalogue affichent un **prix demandé** : celui fixé par le vendeur. Le prix réellement payé après négociation peut être différent, souvent inférieur de 5 à 12 % selon le marché local.

<Warning>
  Quand Imoria indique qu'une annonce est sous-cotée de 18 %, cela signifie **par rapport aux prix demandés des biens comparables** : pas par rapport aux prix de vente réels. L'information sert de **point de départ de négociation**, pas de valeur de marché certifiée.
</Warning>

Quand des transactions DVF récentes sont disponibles pour le secteur, Imoria calibre automatiquement l'écart typique entre prix demandés et prix vendus, et l'expose dans le contexte d'estimation.

## Adresses masquées sur les annonces

Environ **71 % des annonces** affichent une adresse approximative. Typiquement le nom de la commune sans rue précise. Pour ces annonces, Imoria stocke un point géographique quelque part dans le polygone de la commune.

**Conséquence pratique** : les filtres de proximité (rayon autour d'un point, distance à une école ou à une gare) sont **approximatifs** sur les grandes villes. Typiquement ±1 à 3 km pour Nancy, Metz, Strasbourg, Paris. Sur les petites communes, le point est quasi-exact.

<Info>
  Pour une recherche dans un rayon précis (par exemple 500 m d'une gare), élargir le rayon à 1,5–2 km évite de rater des candidats. L'affinage manuel reste possible une fois l'adresse exacte de chaque annonce consultée.
</Info>

## Alsace-Moselle : pas de DVF

### Pourquoi cette zone est différente

Les départements **57 (Moselle)**, **67 (Bas-Rhin)** et **68 (Haut-Rhin)** ne figurent pas dans la base nationale DVF (Demandes de Valeurs Foncières) gérée par la DGFiP. Pour des raisons de **droit local**, les mutations immobilières y sont enregistrées dans le **Livre Foncier** (système porté par le ministère de la Justice et l'EPELFI), pas dans le système hypothécaire national.

Concrètement, Imoria **ne dispose pas de l'historique des prix vendus** pour ces trois départements. Les estimations s'appuient uniquement sur les comparables d'annonces, sans calibration DVF.

<Warning>
  Pour toute annonce en Moselle (57), Bas-Rhin (67) ou Haut-Rhin (68) :

  * L'estimation reste **valide** mais s'appuie sur les **prix demandés des comparables** uniquement.
  * La marge de négociation locale **n'est pas calibrée** : Imoria affiche un `coverageNotice` explicite dans la réponse.
  * Pour une transaction historique précise sur une parcelle, le Livre Foncier reste la source officielle.
</Warning>

### Comment Imoria le signale

Chaque réponse à un outil d'estimation ou d'analyse de localisation inclut un champ `coverageNotice` quand DVF est indisponible. Le client IA le présente comme un encart explicite. Pas comme une note de bas de page.

## Tableau récapitulatif

| Limite                       | Quand cela impacte l'analyse                    | Comment s'en sortir                                            |
| ---------------------------- | ----------------------------------------------- | -------------------------------------------------------------- |
| Prix demandé ≠ prix vendu    | Toujours                                        | Considérer comme point de départ, pas comme valeur finale      |
| Adresses masquées            | Recherche par rayon fin (\< 1 km) en zone dense | Élargir le rayon, affiner manuellement                         |
| Pas de DVF en Alsace-Moselle | Estimations sur depts 57/67/68                  | Lire le `coverageNotice`, consulter le Livre Foncier si besoin |

## Sources publiques utilisées par Imoria

* **DVF** : Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP, mises à jour semestrielles)
* **DPE** : Diagnostics de performance énergétique (ADEME, en temps quasi-réel)
* **Cadastre & parcelles** : IGN BD Parcellaire
* **POI** : Base permanente des équipements (INSEE BPE)
* **Géocodage** : BAN (Base Adresse Nationale) et IGN
* **Annonces** : agrégateur des annonces particulières et professionnelles du marché