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Imoria s’appuie sur des données publiques et des annonces du marché. Comme toute donnée du monde réel, elle a ses zones grises. Trois caveats reviennent régulièrement. Autant les connaître avant de prendre une décision.

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Prix demandé n’est pas prix vendu

Toutes les annonces du catalogue affichent un prix demandé : celui fixé par le vendeur. Le prix réellement payé après négociation peut être différent, souvent inférieur de 5 à 12 % selon le marché local.
Quand Imoria indique qu’une annonce est sous-cotée de 18 %, cela signifie par rapport aux prix demandés des biens comparables : pas par rapport aux prix de vente réels. L’information sert de point de départ de négociation, pas de valeur de marché certifiée.
Quand des transactions DVF récentes sont disponibles pour le secteur, Imoria calibre automatiquement l’écart typique entre prix demandés et prix vendus, et l’expose dans le contexte d’estimation.

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Adresses masquées sur les annonces

Environ 71 % des annonces affichent une adresse approximative. Typiquement le nom de la commune sans rue précise. Pour ces annonces, Imoria stocke un point géographique quelque part dans le polygone de la commune. Conséquence pratique : les filtres de proximité (rayon autour d’un point, distance à une école ou à une gare) sont approximatifs sur les grandes villes. Typiquement ±1 à 3 km pour Nancy, Metz, Strasbourg, Paris. Sur les petites communes, le point est quasi-exact.
Pour une recherche dans un rayon précis (par exemple 500 m d’une gare), élargir le rayon à 1,5–2 km évite de rater des candidats. L’affinage manuel reste possible une fois l’adresse exacte de chaque annonce consultée.

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Alsace-Moselle : pas de DVF

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Pourquoi cette zone est différente

Les départements 57 (Moselle), 67 (Bas-Rhin) et 68 (Haut-Rhin) ne figurent pas dans la base nationale DVF (Demandes de Valeurs Foncières) gérée par la DGFiP. Pour des raisons de droit local, les mutations immobilières y sont enregistrées dans le Livre Foncier (système porté par le ministère de la Justice et l’EPELFI), pas dans le système hypothécaire national. Concrètement, Imoria ne dispose pas de l’historique des prix vendus pour ces trois départements. Les estimations s’appuient uniquement sur les comparables d’annonces, sans calibration DVF.
Pour toute annonce en Moselle (57), Bas-Rhin (67) ou Haut-Rhin (68) :
  • L’estimation reste valide mais s’appuie sur les prix demandés des comparables uniquement.
  • La marge de négociation locale n’est pas calibrée : Imoria affiche un coverageNotice explicite dans la réponse.
  • Pour une transaction historique précise sur une parcelle, le Livre Foncier reste la source officielle.

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Comment Imoria le signale

Chaque réponse à un outil d’estimation ou d’analyse de localisation inclut un champ coverageNotice quand DVF est indisponible. Le client IA le présente comme un encart explicite. Pas comme une note de bas de page.

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Tableau récapitulatif

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Sources publiques utilisées par Imoria

  • DVF : Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP, mises à jour semestrielles)
  • DPE : Diagnostics de performance énergétique (ADEME, en temps quasi-réel)
  • Cadastre & parcelles : IGN BD Parcellaire
  • POI : Base permanente des équipements (INSEE BPE)
  • Géocodage : BAN (Base Adresse Nationale) et IGN
  • Annonces : agrégateur des annonces particulières et professionnelles du marché